Les enjeux de la transition énergétique dans l’habitat
Un changement de paradigme dans la politique du logement
La France a radicalement changé son approche concernant l’efficacité énergétique des logements. Fini le « laisser-faire » énergétique, place à une lutte déterminée contre les passoires thermiques. Cette évolution s’inscrit dans l’objectif national d’atteindre la neutralité carbone d’ici 2050, sachant que le secteur du bâtiment représente environ un quart des émissions annuelles de gaz à effet de serre en France.
L’ambition est double : réduire l’empreinte carbone du parc immobilier et garantir aux Français des logements décents, confortables en toute saison. La loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dite « loi Climat et résilience », fixe comme horizon un parc de logements de niveau basse consommation en moyenne d’ici 2050.
Le DPE : pierre angulaire du dispositif mais outil contesté
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est l’instrument central permettant d’évaluer et de classer les logements selon leur performance énergétique. Ce classement, qui va de A (extrêmement performant) à G (extrêmement peu performant), détermine désormais la possibilité de mettre un bien en location.
Malgré une refonte majeure entrée en vigueur le 1er juillet 2021, le DPE reste sujet à controverses :
- Sa méthode de calcul est critiquée pour ne pas refléter fidèlement la performance énergétique réelle
- De nombreuses erreurs sont relevées dans sa réalisation
- Les recommandations de travaux et leur chiffrage demeurent approximatifs
Face à ces critiques, diverses réformes sont envisagées en 2025, notamment pour :
- Réduire la pénalisation de l’électricité
- Mieux adapter le calcul aux bâtiments anciens
- Intégrer le confort d’été et l’adaptation aux fortes chaleurs
- Améliorer le contrôle des diagnostiqueurs
En 2025, seuls les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont considérés comme valides, ceux réalisés antérieurement étant désormais obsolètes.
Calendrier d’interdiction progressive des logements énergivores
Premières étapes déjà franchies
Le processus d’élimination des passoires thermiques du parc locatif a débuté progressivement :
- Depuis le 1er janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale (qualifiés de « G+ ») sont interdits à la location
- Depuis cette même date, la performance énergétique est devenue un critère officiel du logement décent, introduisant le concept de « décence énergétique »
L’interdiction des logements classés G depuis janvier 2025
L’étape majeure franchie au 1er janvier 2025 concerne l’interdiction de mise en location de tous les logements classés G, ce qui représente environ 600 000 logements en France. Désormais, un logement doit être au minimum classé F pour pouvoir être proposé à la location.
Cette interdiction s’applique à plusieurs types de contrats :
- Locations vides ou meublées à usage de résidence principale
- Baux mobilité
- Logements de fonction
- Locations pour travailleurs saisonniers
Les prochaines échéances à anticiper
Le calendrier d’interdiction se poursuivra selon les étapes suivantes :
- 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F (environ 1,2 million de logements concernés)
- 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E (environ 2,6 millions de logements concernés)
À terme, seuls les logements classés entre A et D pourront être mis en location, ce qui représente un défi considérable puisque près de 17% du parc locatif actuel devra être rénové ou sortir du marché locatif d’ici 2028.
Un calendrier spécifique a été établi pour les départements d’outre-mer :
- 1er janvier 2028 : interdiction des logements G en Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte
- 1er janvier 2031 : interdiction des logements F dans ces mêmes territoires
Application pratique pour les propriétaires-bailleurs
Quand s’applique l’interdiction de louer un logement G ?
L’interdiction de location des passoires thermiques ne s’applique pas uniformément à tous les contrats :
- ✅ Elle s’applique aux nouveaux baux signés depuis le 1er janvier 2025
- ✅ Elle s’applique lors de la tacite reconduction d’un bail après cette date
- ❌ Elle ne s’applique pas aux baux en cours non encore reconduits
Conséquences différentes selon le type de location
La date d’exigibilité du respect des normes de performance énergétique arrive plus rapidement en location meublée qu’en location vide, en raison de la tacite reconduction annuelle (contre trois ans pour les locations vides).
Obligation concernant le DPE en cours de bail
Le DPE est devenu un document central dans la relation bailleur-locataire :
- Si aucun DPE n’a été fourni lors de la signature du bail, le locataire peut l’exiger à tout moment
- Si le DPE fourni est devenu obsolète, le locataire peut exiger un DPE valide lors de la première tacite reconduction postérieure au 1er janvier 2025
- Si le DPE fourni est toujours valable, le locataire ne peut pas exiger un nouveau diagnostic
Impact sur la gestion locative et stratégies d’adaptation
Conséquences financières pour les propriétaires
Depuis 2022, des mesures financières contraignantes s’appliquent aux passoires thermiques :
- Gel des loyers pour les logements classés F ou G
- Interdiction d’appliquer un complément de loyer pour ces mêmes logements
Nouvelles dispositions pour les locations saisonnières
La loi « Le Meur » du 19 novembre 2024 a étendu les restrictions aux locations touristiques :
- Depuis 2025, la transformation d’un logement classé F ou G en meublé de tourisme est interdite
- Les nouveaux meublés de tourisme doivent être classés au minimum E par le DPE
Stratégies à adopter face à ces contraintes
Face à ces nouvelles obligations, les propriétaires doivent envisager différentes stratégies :
- Rénover leur bien pour améliorer sa performance énergétique
- Vendre le logement s’ils ne peuvent ou ne souhaitent pas entreprendre les travaux nécessaires
- Attendre l’application effective de l’interdiction en fonction de leur situation contractuelle
La rénovation énergétique représente un investissement significatif mais peut être soutenue par divers dispositifs d’aide, comme le Prêt Avance Rénovation (PAR+) à taux zéro, d’une durée de 10 ans, garanti par une hypothèque sur la valeur du logement et dont le remboursement n’intervient qu’à la vente du bien ou lors de la succession.
Perspectives d’évolution du cadre réglementaire
Le maintien, l’accélération ou le report de certaines échéances dépendra des orientations prises par le gouvernement, du niveau des aides aux travaux et de la disponibilité d’une main-d’œuvre qualifiée suffisante pour réaliser les rénovations énergétiques nécessaires.
Des discussions sont en cours pour assouplir certaines dispositions concernant les baux en cours, mais la tendance générale vers l’élimination progressive des passoires thermiques du parc locatif semble irréversible.
