Un rapport attendu pour mars 2024 devrait proposer une refonte du régime fiscal applicable aux locations immobilières. Bien que l’étendue exacte de cette réforme reste incertaine, certaines mesures annoncées pourraient avoir des répercussions majeures sur les propriétaires bailleurs en France.
1. Révision du régime fiscal des locations meublées touristiques
La loi de finances pour 2024 introduit d’importants changements dans la taxation des locations saisonnières, telles que celles proposées sur des plateformes comme Airbnb ou Abritel. Jusqu’à présent, ces logements bénéficiaient d’un abattement fiscal avantageux de 71 % sur les revenus locatifs, à condition que le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 188 700 €.
Cependant, une erreur dans la rédaction du texte législatif a entraîné une baisse drastique de cet abattement à 30 %, tout en limitant son application aux propriétaires générant moins de 15 000 € de revenus locatifs par an. Une telle réduction représente une perte fiscale significative pour de nombreux bailleurs opérant dans le secteur touristique.
Heureusement, cette erreur devrait être corrigée par l’administration fiscale. Il est envisagé de rétablir un abattement forfaitaire de 50 % pour les revenus inférieurs à 77 700 €, harmonisant ainsi la fiscalité des locations touristiques avec celle des locations meublées à l’année. Toutefois, les propriétaires restent dans l’incertitude tant que cette rectification n’est pas officiellement mise en place.
2. Restrictions sur les stratégies de défiscalisation de l’IFI
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) fait également l’objet de nouvelles restrictions visant à limiter les possibilités d’optimisation fiscale. Désormais, seules les dettes directement liées aux biens immobiliers soumis à l’IFI pourront être déduites de la valeur imposable.
Auparavant, certains propriétaires utilisaient des stratégies permettant de réduire artificiellement leur base imposable en déduisant des emprunts sans lien direct avec leurs actifs immobiliers. Avec cette nouvelle réglementation, l’administration fiscale resserre le cadre pour empêcher ce type d’optimisation. Les propriétaires fortunés devront donc revoir leurs stratégies patrimoniales afin d’éviter une augmentation de leur charge fiscale.
3. Réforme du dispositif Dutreil et exclusion des activités de location meublée
Le dispositif Dutreil, conçu pour faciliter la transmission d’entreprises grâce à des exonérations fiscales, connaît également des ajustements en 2024. Jusqu’à présent, certains investisseurs immobiliers pouvaient en bénéficier lorsqu’ils transmettaient leur activité de location meublée ou de gestion d’établissements commerciaux.
Désormais, ces activités sont exclues du champ d’application du dispositif. En d’autres termes, les propriétaires exploitant des locations meublées ne pourront plus bénéficier des allégements fiscaux prévus par ce mécanisme lors d’une donation ou d’une succession. Cette évolution pourrait compliquer la transmission du patrimoine immobilier et rendre certaines opérations de transmission plus coûteuses.
Des mesures aux conséquences importantes pour les bailleurs
Ces différentes évolutions fiscales risquent d’avoir un impact direct sur les stratégies d’investissement et de gestion des propriétaires bailleurs. Entre la réduction des avantages fiscaux liés aux locations touristiques, la limitation des déductions à l’IFI et le recentrage du dispositif Dutreil, les investisseurs immobiliers devront adapter leur approche pour optimiser leur rentabilité tout en restant en conformité avec la législation en vigueur.
Alors que ces réformes entrent progressivement en application, il est essentiel pour les propriétaires de se tenir informés des ajustements réglementaires et d’anticiper leur impact sur leur fiscalité.
