Un nouveau cap dans la lutte contre les passoires thermiques
Le 1ᵉʳ octobre 2025 marque une nouvelle étape décisive pour les propriétaires bailleurs. Après l’interdiction de louer les logements classés G+ début 2025, c’est désormais l’ensemble des logements classés G qui ne pourront plus être mis en location.
L’objectif : éradiquer les passoires thermiques d’ici 2034, conformément à la loi Climat et Résilience.
Ces évolutions s’inscrivent dans une stratégie européenne plus large de sobriété énergétique et de réduction des émissions de CO₂ du parc résidentiel.
Audit énergétique obligatoire pour les logements F et G
À partir du 1ᵉʳ octobre 2025, tout propriétaire souhaitant mettre en location un logement classé F ou G devra fournir un audit énergétique réglementaire, en complément du diagnostic de performance énergétique (DPE).
Cet audit doit inclure :
- Une analyse détaillée des déperditions thermiques pièce par pièce
- Des scénarios de travaux permettant d’atteindre au minimum la classe E
- Une estimation chiffrée des travaux et des économies d’énergie
- Une feuille de route des étapes de rénovation possibles
L’audit devra être remis au locataire dès la visite et annexé au bail.
En cas d’absence ou de non-conformité, la location pourra être suspendue ou annulée, avec une amende pouvant aller jusqu’à 15 000 €.
Le coût moyen d’un audit énergétique est compris entre 500 € et 1 200 €, mais il peut être partiellement pris en charge par MaPrimeRénov’ Audit ou par des aides locales.
Interdiction progressive de louer certains logements
L’interdiction de mise en location des logements énergivores suit un calendrier progressif :
| Année | Logements concernés | Statut |
| 1ᵉʳ janvier 2025 | G+ ( > 450 kWh/m²/an ) | Déjà interdits |
| 1ᵉʳ octobre 2025 | Tous les logements G | Interdits à la location |
| 2028 | Logements F | Interdits |
| 2034 | Logements E | Interdits |
⚠️ Ces restrictions concernent toutes les locations (nue, meublée, longue ou courte durée).
Les baux en cours peuvent se poursuivre, mais ne seront pas renouvelables sans rénovation préalable.
Travaux nécessaires et coûts moyens
Pour rendre un logement louable, les propriétaires doivent souvent engager des travaux lourds :
- Isolation des murs, combles et planchers
- Remplacement des fenêtres simple vitrage
- Installation d’un système de chauffage plus performant
- Amélioration de la ventilation
Estimation moyenne des coûts :
- De G à E : entre 15 000 € et 25 000 €
- De F à D : entre 10 000 € et 20 000 €
En copropriété, les travaux peuvent être plus complexes à mettre en œuvre (décisions collectives, isolation par l’extérieur, chauffage collectif, etc.).
Aides et subventions disponibles
Plusieurs dispositifs permettent de financer la rénovation énergétique :
MaPrimeRénov’
- Jusqu’à 70 % du montant des travaux, selon les revenus
- Bonus possible en cas de rénovation globale ou de sortie du statut de passoire thermique
Éco-PTZ (prêt à taux zéro)
- Jusqu’à 50 000 € pour financer les travaux sans intérêts
- Remboursable sur 15 à 20 ans
Dispositif Denormandie
- Réduction d’impôt pour les logements anciens rénovés dans certaines villes moyennes
Aides de l’ANAH et collectivités
- Bonus pour les bailleurs conventionnant leur logement après travaux
- Aides locales spécifiques (régions, métropoles, EPCI…)
💡 Pour connaître toutes les aides cumulables, les bailleurs peuvent contacter un conseiller France Rénov’ ou un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO).
Un impact sur la rentabilité locative… mais des bénéfices à long terme
Les nouvelles obligations peuvent peser sur la rentabilité immédiate d’un bien, mais elles s’accompagnent d’une valorisation durable du patrimoine :
- Un logement rénové peut voir sa valeur augmenter de 12 à 18 %
- Moins de vacance locative (biens plus attractifs)
- Réduction des charges énergétiques et meilleure stabilité des locataires
- Accès à une fiscalité avantageuse en cas de conventionnement ANAH
Selon la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), près de 17 % des logements locatifs privés sont encore classés F ou G — un défi majeur pour la décennie à venir.
⚖️ Sanctions en cas de non-conformité
Un propriétaire qui ne respecte pas les nouvelles règles s’expose à :
- 🔹 Amende administrative jusqu’à 15 000 €
- 🔹 Action du locataire pour baisse de loyer ou annulation du bail
- 🔹 Remboursement des loyers si le logement est jugé indécent
- 🔹 Sanctions civiles en cas de vente trompeuse ou absence d’audit
Ce que les bailleurs doivent faire dès maintenant
Avant le 1ᵉʳ octobre 2025, les propriétaires doivent :
- Faire réaliser un DPE à jour
- Commander un audit énergétique si le logement est classé F ou G
- Demander des devis pour les travaux nécessaires
- Consulter France Rénov’ pour connaître les aides disponibles
- Planifier les travaux avant la date d’interdiction
En résumé
🔹 À partir du 1ᵉʳ octobre 2025, tout logement G devient illégal à la location
🔹 Audit énergétique obligatoire pour les logements F et G
🔹 Aides renforcées via MaPrimeRénov’ et Éco-PTZ
🔹 Sanctions financières sévères en cas de non-respect
🔹 Une valorisation à long terme pour les biens rénovés
