Après trois années de turbulences marquées par la flambée des taux d’intérêt, le marché immobilier français semble retrouver un semblant de stabilité. Si 2025 a permis d’amorcer une reprise, celle-ci reste encore timide et inégale selon les territoires. Entre ajustement des prix, conditions de crédit plus favorables et attentes persistantes des ménages, que peut-on réellement espérer pour 2026 ?
2025 : une reprise fragile mais bien amorcée
L’année 2025 devait être celle du redémarrage du marché immobilier. Après la détente monétaire entamée fin 2024, la confiance des ménages s’était timidement réinstallée. Résultat : environ 925 000 transactions devraient être enregistrées sur l’année, soit une hausse de +8,2 % par rapport à 2024. Le marché repasse ainsi la barre symbolique des 900 000 ventes, sans toutefois retrouver le dynamisme d’avant-crise.
Côté prix, la décrue observée entre 2021 et 2024 s’est enfin stabilisée. L’Indice des Prix de l’Immobilier (IPI) affiche une légère hausse de +0,8 % au niveau national. Certaines métropoles repartent même à la hausse : Bordeaux (+3,6 %), Lyon (+2,5 %) et Paris (+2,3 %).
Dans la capitale, les prix restent cependant inférieurs de 11 % à leur pic de 2020, et près d’un vendeur sur cinq revend encore à perte. Une situation symptomatique d’un marché en convalescence, où la prudence domine toujours.
Un marché locatif encore sous tension
Alors que l’accession à la propriété reste freinée, le marché locatif continue de subir une forte pression. Faute de pouvoir acheter, de nombreux ménages maintiennent leur statut de locataire, alimentant la demande.
La hausse des loyers, spectaculaire en 2024 (+4,2 % sur un an), a ralenti en 2025 (+1,5 %), mais reste supérieure à l’inflation. Dans les grandes villes, la progression a été divisée par cinq, signe d’un apaisement, mais l’écart entre l’offre et la demande demeure criant.
Pour les jeunes actifs, les étudiants et les ménages modestes, l’accès au logement reste un défi majeur, notamment dans les zones dites « tendues » où la construction peine à suivre. Ce déséquilibre entretient un cercle vicieux : moins de primo-accédants, davantage de locataires, et des loyers qui se maintiennent à un niveau élevé.
Les freins à la reprise
Si la baisse des taux d’intérêt amorcée en 2024 a ravivé les espoirs, le rebond s’est heurté à plusieurs obstacles. Les taux immobiliers n’ont pas franchi la barre des 3 % sur 20 ans et se stabilisent autour de 3,25 % à l’automne 2025.
Conséquence : le pouvoir d’achat immobilier reste figé. En moyenne, les ménages peuvent acquérir 72 m², soit un gain modeste par rapport au creux de 2023.
Autre frein : la perte de valeur des biens achetés entre 2020 et 2022. Dans certaines grandes villes, notamment à Paris, de nombreux propriétaires revendent à perte, ce qui limite la rotation du marché. Les acheteurs comme les vendeurs adoptent donc une posture d’attente, ralentissant la reprise.
2026 : des incertitudes à surveiller
Trois facteurs majeurs pèseront sur le marché immobilier en 2026 :
- L’instabilité politique et l’absence de cap clair sur la politique du logement ;
- La dette publique élevée, qui pourrait restreindre les dispositifs d’aide ;
- La pression sur les taux obligataires, freinant une baisse plus marquée des taux de crédit.
Des signaux encourageants
Malgré les incertitudes, certains indicateurs virent au vert. Les conditions d’achat se sont améliorées : il faut désormais 4 ans et 8 mois en moyenne pour amortir un bien immobilier, contre plus de 5 ans auparavant.
Les banques, de leur côté, assouplissent progressivement leurs critères de prêt. Si les taux restent au-dessus de 3 %, l’accès au crédit se normalise, permettant à davantage de ménages de concrétiser leur projet.
Le pouvoir d’achat immobilier reste stable, et la légère remontée des prix pourrait inciter certains vendeurs à revenir sur le marché.
Perspectives 2026 : vers une reprise progressive
Selon les prévisions, le marché immobilier français devrait poursuivre sa normalisation en 2026.
- Nombre de transactions attendu : environ 960 000 sur l’année ;
- Évolution des prix : entre +2 % et +3 % ;
- Taux d’intérêt moyen : entre 3,25 % et 3,5 %.
En résumé
Après des années de crise, 2026 devrait marquer une étape de stabilisation pour le marché immobilier français. Si les défis structurels demeurent — offre insuffisante, tension locative, fiscalité élevée —, la combinaison d’un pouvoir d’achat préservé, de taux maîtrisés et d’un climat économique apaisé laisse entrevoir un retour progressif à la confiance.
